Vor Beginn eines Verkaufs muss eindeutig geklärt sein, wer verfügungsberechtigt ist.

Welche Nachweise werden benötigt?

Je nach Nachlasssituation werden regelmäßig benötigt:

• Erbschein,
• Europäisches Nachlasszeugnis,
• eröffnetes notarielles Testament,
• Erbvertrag,
• Eröffnungsprotokoll,
• gegebenenfalls Testamentsvollstreckerzeugnis,
• Vollmachten,
• aktuelle Grundbuchangaben.

Ein privatschriftliches Testament allein genügt für den Grundbuchnachweis nicht in jedem Fall.

Muss der Erbe vor dem Verkauf erst ins Grundbuch eingetragen werden?

Nach einem Erbfall steht im Grundbuch häufig noch der verstorbene Eigentümer. Trotzdem müssen die Erben nicht in jedem Fall zuerst separat als neue Eigentümer eingetragen werden. Ist die Erbfolge durch einen geeigneten Nachweis ausreichend belegt, kann die grundbuchrechtliche Abwicklung häufig gemeinsam mit dem Kaufvertrag über den Notar erfolgen. Der Notar reicht die erforderlichen Anträge und Nachweise beim Grundbuchamt ein. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann das Eigentum direkt auf den Käufer umgeschrieben werden, ohne dass die Erben vorher als Zwischeneigentümer eingetragen werden müssen. Der Erbe muss dafür normalerweise nicht selbst zum Grundbuchamt gehen. Ob eine vorherige Grundbuchberichtigung erforderlich ist, prüft der Notar anhand der vorhandenen Unterlagen.

Wie wird mit mehreren Erben gearbeitet?

Bei einer Erbengemeinschaft müssen die wesentlichen Entscheidungen regelmäßig gemeinsam getragen werden. Für die praktische Zusammenarbeit ist ein fester Ansprechpartner erforderlich, der von der Erbengemeinschaft benannt wurde. Dieser:

• bündelt Rückfragen,
• koordiniert Entscheidungen,
• übermittelt Unterlagen,
• stimmt Termine ab,
• ist mein zentraler Ansprechpartner im laufenden Ablauf.

Rechtsverbindlich für andere Miterben handeln kann er nur mit einer ausreichenden Vollmacht. Die Benennung eines Ansprechpartners ersetzt nicht automatisch die Zustimmung der übrigen Berechtigten.

Praxis-Hinweis: Vor Beginn der Vermarktung sollten Eigentumsnachweis, Erbquoten, Vollmachten und gemeinsame Verkaufsziele geklärt sein.

Fachhinweis: Rechtliche Fragen zu Testament, Erbschein, Erbquoten, Pflichtteil, Testamentsvollstreckung oder Nachlassauseinandersetzung gehören zum Notar oder zu einem geeigneten Rechtsberater.

Eine eingetragene Grundschuld muss vor dem Verkauf nicht zwingend bereits gelöscht sein.

Wer holt den aktuellen Ablösebetrag ein?

Der Verkäufer sollte frühzeitig bei seiner Bank einen aktuellen Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung anfragen. Die Bank teilt mit, welcher Betrag zu einem bestimmten Termin für die vollständige Ablösung erforderlich wäre. Nach der Beurkundung organisiert der Notar die sogenannte Lastenfreistellung und fordert die für die Abwicklung maßgeblichen Angaben sowie die Löschungsunterlagen bei der Verkäuferbank an. Der Notar fordert bei der Verkäuferbank:

• die noch offene Darlehenssumme,
• die erforderlichen Löschungsunterlagen,
• die Bedingungen für die Freigabe der Grundschuld

Wie wird der Kaufpreis verteilt?

Sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer beziehungsweise dessen finanzierender Bank mit, wie der Kaufpreis aufzuteilen ist. Der zur Ablösung des Darlehens benötigte Betrag wird direkt an die Bank des Verkäufers überwiesen. Nur der verbleibende Kaufpreisrest wird auf das Konto des Verkäufers gezahlt. Der Notar überweist das Geld nicht selbst, sondern gibt in der Fälligkeitsmitteilung beziehungsweise Zahlungsanweisung vor, welche Beträge an Bank und Verkäufer zu zahlen sind.

Vorfälligkeitsentschädigung bei bestehendem Darlehen

Wird ein laufendes Immobiliendarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt vom Darlehensvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Sie fällt nicht automatisch bei jedem Verkauf an. Immobilien Center berechnet diese Kosten nicht und erbringt dazu keine Rechts- oder Finanzierungsberatung. Verbindliche Auskunft geben die finanzierende Bank, ein Rechtsanwalt oder die Verbraucherberatung.

Was gilt bei bereits zurückgezahlten Darlehen?

Ist das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt, die Grundschuld aber noch im Grundbuch eingetragen, werden dennoch die Löschungsunterlagen der Bank benötigt. Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Original-Grundschuldbrief vorliegen.

Kostenhinweis: Die Kosten für die Löschung nicht übernommener Grundschulden trägt regelmäßig der Verkäufer.

Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist ist ein privater Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht mehr nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig.

Wann kann ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei sein?

Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann der Verkauf steuerfrei sein, wenn die Immobilie:

• seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Was gilt bei Erbschaft oder Schenkung?

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie beginnt die Zehnjahresfrist nicht automatisch neu. Grundsätzlich kann der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich sein. Deshalb werden insbesondere benötigt:

• ursprünglicher Kaufvertrag,
• Anschaffungsdatum,
• Nachweis der Erbfolge oder Schenkung,
• Angaben zur bisherigen Nutzung,
• gegebenenfalls Nachweise über Eigennutzung oder Vermietung.

Wann ist besondere Vorsicht erforderlich?

Eine individuelle steuerliche Prüfung ist insbesondere wichtig bei:

• vermieteten Immobilien,
• gemischter privater und gewerblicher Nutzung,
• teilweiser Eigennutzung,
• Betriebsvermögen,
• mehreren Immobilienverkäufen in kurzer Zeit,
• Grundstücksteilungen,
• Erbschaften oder Schenkungen,
• Ferienwohnungen,
• bisher nicht geklärten Anschaffungskosten.

Fachhinweis: Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, sollte vor dem Verkauf durch einen Steuerberater geprüft werden. Immobilien Center erstellt keine steuerliche Berechnung.

Vor Beginn der Vermarktung muss geklärt sein:

• wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist,
• ob beide Eigentümer verkaufen wollen,
• wer die Immobilie bis zur Übergabe nutzt,
• welche Finanzierung noch besteht,
• wie Verkaufserlös und offene Verbindlichkeiten verteilt werden sollen,
• ob bereits familienrechtliche Vereinbarungen bestehen.

Reicht die Zustimmung eines Ehepartners?

Sind beide Partner als Eigentümer eingetragen, müssen grundsätzlich beide dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterzeichnen oder eine ausreichende notarielle Vollmacht erteilen. Eine bloße mündliche Absprache reicht für den Verkauf nicht aus.

Was passiert mit dem laufenden Darlehen?

Vor dem Verkauf sollte geprüft werden:

• aktueller Darlehensstand,
• möglicher Ablösebetrag,
• eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung,
• bestehende Grundschulden,
• interne Vereinbarungen zur Verteilung des Erlöses.

Praxis-Hinweis: Solange grundlegende Entscheidungen zwischen den Beteiligten ungeklärt sind, sollte die Vermarktung nicht begonnen werden.

Fachhinweis: Familienrechtliche, güterrechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.

Nießbrauch oder Wohnrecht können den Verkauf, den Käuferkreis und den erzielbaren Preis erheblich beeinflussen. Vor der Vermarktung muss geprüft werden:

• genaue Eintragung im Grundbuch,
• Umfang des Rechts,
• begünstigte Person,
• Befristung oder lebenslange Dauer,
• Löschungsmöglichkeit,
• erforderliche Zustimmung,
• mögliche Abfindung,
• Auswirkungen auf Nutzung und Finanzierung.

Kann die Immobilie trotzdem verkauft werden?

Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Das Recht kann:

• bestehen bleiben,
• mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden,
• oder im Rahmen einer notariellen Vereinbarung abgefunden werden.

Bleibt das Recht bestehen, kauft der Erwerber die Immobilie mit dieser Belastung. Das wirkt sich regelmäßig auf Marktwert, Finanzierung und Käuferkreis aus.

Fachhinweis: Die konkrete Ausgestaltung muss vor der Vermarktung mit dem Notar und gegebenenfalls steuerlich geprüft werden.

Eine vermietete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Das Mietverhältnis endet durch den Verkauf jedoch nicht. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Vor der Vermarktung sollten vorliegen:

• Mietvertrag und Nachträge,
• aktuelle Miethöhe,
• Betriebskostenabrechnungen,
• Kautionsnachweis,
• Angaben zu Mietrückständen,
• Informationen zu Rechtsstreitigkeiten,
• vereinbarte Sonderrechte,
• bestehende Kündigungen,
• Modernisierungsankündigungen,
• gegebenenfalls Informationen zu Mietpreisbindungen.

Wie werden Besichtigungen organisiert?

Besichtigungen müssen rechtzeitig und rücksichtsvoll mit den Mietern abgestimmt werden. Aussagen über spätere Eigennutzung, Kündigung oder Räumung dürfen nicht pauschal versprochen werden.

Praxis-Hinweis: Für die Bewertung ist wichtig, ob die Immobilie als Kapitalanlage verkauft wird oder ob eine spätere Eigennutzung realistisch und rechtlich möglich ist.

Fachhinweis: Mietrechtliche Einzelfragen gehören zu einem geeigneten Rechtsberater.

Soll eine Person für den Eigentümer handeln, muss die Vollmacht rechtzeitig geprüft werden. Wichtig sind insbesondere:

• notarielle Form,
• Reichweite der Vollmacht,
• Gültigkeit über den Tod hinaus,
• Befreiung von Beschränkungen,
• Berechtigung zum Immobilienverkauf,
• Berechtigung zur Belastung oder Löschung von Grundpfandrechten.

Was gilt bei einer gesetzlichen Betreuung?

Bei einer gerichtlich angeordneten Betreuung muss geprüft werden:

• welcher Aufgabenkreis übertragen wurde,
• ob der Betreuer die Immobilie veräußern darf,
• ob eine betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich ist,
• welche Bewertungs- und Nachweispflichten bestehen.

Praxis-Hinweis: Eine mündliche Familienabsprache reicht für einen Immobilienverkauf nicht aus.

Fachhinweis: Die Verwendbarkeit der Vollmacht und mögliche Genehmigungspflichten prüft der Notar.

Bei einer Eigentumswohnung reicht der Grundbuchauszug allein nicht aus. Regelmäßig benötigt werden:

• Teilungserklärung,
• Gemeinschaftsordnung,
• Aufteilungsplan,
• Wirtschaftsplan,
• Jahresabrechnungen,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• Höhe der Erhaltungsrücklage,
• Hausgeld,
• Informationen zu Sonderumlagen,
• laufende oder geplante Sanierungen,
• Verwalterkontaktdaten,
• gegebenenfalls Verwalterzustimmung.

Warum sind Protokolle und Rücklagen wichtig?

Aus den Protokollen und Beschlüssen ergeben sich häufig Hinweise auf:

• geplante Sanierungen,
• Streitigkeiten,
• offene Schäden,
• Kostensteigerungen,
• Sonderumlagen,
• größere Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen.

Diese Informationen können Kaufentscheidung, Finanzierung und Preis beeinflussen.

Praxis-Hinweis: Fehlende oder unklare WEG-Unterlagen führen bei Banken und Käufern regelmäßig zu Rückfragen und Verzögerungen.

Neben dem Grundbuch können weitere öffentlich-rechtliche oder tatsächliche Belastungen für den Verkauf wichtig sein.

Denkmalschutz

Bei einem denkmalgeschützten Gebäude sollten vorliegen:

• Eintragung beziehungsweise Denkmaleigenschaft,
• frühere Genehmigungen,
• Unterlagen zu Sanierungen,
• Auflagen der Denkmalschutzbehörde,
• gegebenenfalls Förder- oder Steuerunterlagen.

Umbauten und Sanierungen können genehmigungspflichtig sein. Für Baudenkmäler bestehen besondere Regelungen beim Energieausweis.

Baulasten

Baulasten stehen nicht zwingend im Grundbuch. Sie werden im Baulastenverzeichnis geführt und können beispielsweise betreffen:

• Zufahrten,
• Stellplätze,
• Abstandsflächen,
• Erschließung,
• gemeinsame Nutzung von Flächen.

Der Inhalt kann Bebaubarkeit, Nutzung und Finanzierung beeinflussen.

Weitere Rechte und Belastungen

Zusätzlich sollten geprüft werden:

• Wegerechte,
• Leitungsrechte,
• Wohnrechte,
• Nießbrauch,
• Reallasten,
• Erbbaurechte,
• Altlastenhinweise,
• Sanierungsgebiete,
• Erschließungsbeiträge,
• mögliche Vorkaufsrechte.

Fachhinweis: Welche Nachweise erforderlich sind, hängt vom Grundstück und seiner Lage ab.

Wer wählt den Notar?

In der Praxis wählt regelmäßig der Käufer das Notarbüro aus. Käufer und Verkäufer können sich jedoch gemeinsam auf einen Notar verständigen. Ich empfehle häufig ein Notarbüro, mit dem ich seit vielen Jahren zuverlässig zusammenarbeite. Dort werden Kaufverträge erfahrungsgemäß zügig vorbereitet und Rückfragen umfassend beantwortet. Die endgültige Entscheidung liegt beim Käufer beziehungsweise bei den Vertragsparteien. Der Notar bleibt neutral.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Nach der Beurkundung wird der Kaufpreis nicht sofort gezahlt. Der Notar veranlasst zunächst regelmäßig:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung,
• Einholung erforderlicher Genehmigungen,
• Klärung eines möglichen kommunalen Vorkaufsrechts,
• Anforderung von Löschungsunterlagen,
• Abstimmung bestehender Grundschulden.

Erst wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, verschickt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Das dauert erfahrungsgemäß häufig ungefähr vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung. Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der im Kaufvertrag bestimmten Frist.

Wann erfolgt die Übergabe?

Die Übergabe erfolgt normalerweise erst nach vollständigem Kaufpreiseingang beziehungsweise nach der vertraglich vorgesehenen Freigabe. Ich begleite die Übergabe persönlich. Das Übergabeprotokoll wird vor Ort über eine App erstellt, von Käufer und Verkäufer unterschrieben und anschließend beiden Parteien per E-Mail zugesandt.