IMMOBILIENKAUF VORBEREITEN
Immobilien kaufen – gut vorbereitet und realistisch entscheiden
Der Kauf einer Immobilie beginnt nicht erst bei der Besichtigung. Entscheidend ist, dass Kaufpreisrahmen, Nebenkosten und Finanzierung frühzeitig realistisch eingeordnet sind.
Ich begleite Sie auf der Immobilienseite persönlich – von der ersten Besichtigung über die Abstimmung der Unterlagen bis zur dokumentierten Übergabe.
VOR DER SUCHE
Klären Sie zuerst Ihren realistischen Kaufpreisrahmen
Bevor Sie regelmäßig Immobilien besichtigen, sollten Sie wissen, welcher Kaufpreis einschließlich Nebenkosten für Sie tatsächlich tragbar ist.
Eine frühe Finanzierungsprüfung erleichtert die Suche und verhindert, dass eine passende Immobilie später an einer noch ungeklärten Finanzierung scheitert.
Ich empfehle grundsätzlich, Finanzierungsmöglichkeiten zweigleisig zu prüfen: über die eigene Hausbank oder einen bereits vorhandenen Finanzierungsberater und parallel über den unabhängigen Finanzierungsberater, zu dem Immobilien Center den Kontakt herstellen kann.
Die Hausbank ist nicht automatisch die beste oder passendste Lösung. Im Idealfall liegen zwei konkrete Vorschläge vor, die der Käufer vergleichen kann. Eine Garantie auf ein besseres Angebot ist damit nicht verbunden.
ORIENTIERUNG
Drei Punkte vor der konkreten Entscheidung
Finanzierung klären
Eigenkapital, Kaufpreisrahmen, monatliche Belastung und Nebenkosten frühzeitig prüfen.
Suchkriterien festlegen
Lage, Größe, Zimmer, Grundstück, Zustand und notwendige Modernisierungen realistisch priorisieren.
Angebote einordnen
Exposé, Unterlagen, Zustand und Folgekosten prüfen – nicht nur Einrichtung und ersten Eindruck.
KAUFNEBENKOSTEN
Der Kaufpreis ist nicht die gesamte Belastung
Zusätzlich zum Kaufpreis können insbesondere folgende Kosten anfallen:
- Grunderwerbsteuer Brandenburg: 6,5 Prozent
- Grunderwerbsteuer Berlin: 6 Prozent
- Notar und Grundbuch zusammen grob etwa 1,5 Prozent
- Gegebenenfalls Finanzierungskosten und Grundschuldbestellung
- Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen regelmäßig Käuferprovision: 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 3,57 Prozent
Die Provision ist die vertragliche Regelung von Immobilien Center und kein gesetzlicher Einheitssatz. Eine pauschale Gesamtsumme der Nebenkosten lässt sich daraus nicht ableiten, weil je nach Objekt und Finanzierung weitere Kosten oder Abweichungen entstehen können.
BESICHTIGUNG
Bei der Besichtigung geht es um mehr als den ersten Eindruck
Ich bin bei Besichtigungen grundsätzlich persönlich dabei. Eigentümer dürfen ebenfalls anwesend sein und können Detailfragen beantworten.
Käufer sollten insbesondere auf folgende Punkte achten:
- Grundriss und Nutzungsmöglichkeiten
- Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen
- Erkennbare Feuchtigkeit oder Schäden
- Energieausweis
- Modernisierungen
- Mögliche Folgekosten
- Grundstück und Außenbereiche
- Bei Eigentumswohnungen: Gemeinschaftseigentum, Hausgeld und Rücklagen
- Lage, Verkehr und Umfeld
Eine technische Gebäudeprüfung verspreche ich nicht. Bei konkreten technischen Unsicherheiten kann ein geeigneter Sachverständiger sinnvoll sein.
UNTERLAGEN
Eine verbindliche Entscheidung braucht belastbare Unterlagen
Je nach Objekt sind insbesondere folgende Unterlagen relevant:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Lageplan
- Grundrisse
- Wohnflächenangaben
- Energieausweis
- Bau- und Modernisierungsunterlagen
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Rücklagen
- Gegebenenfalls Mietverträge
- Weitere objektspezifische Unterlagen
Nicht jede Unterlage liegt bei der ersten Besichtigung bereits vollständig vor. Offene Punkte sollten vor einer verbindlichen Kaufentscheidung geklärt werden.
FINANZIERUNG UND RESERVIERUNG
Ernsthaftes Kaufinteresse braucht einen belastbaren Finanzierungsstand
Für eine erste Besichtigung ist keine endgültige Finanzierungszusage erforderlich.
Bei ernsthaftem Kaufinteresse sollte jedoch eine kurze schriftliche Vorprüfung vorliegen, aus der hervorgeht, dass der Kaufpreis aufgrund der Bonität grundsätzlich finanzierbar erscheint.
Eine Reservierung erfolgt nicht allein aufgrund einer mündlichen Aussage. Eine Reservierungsgebühr oder feste Reservierungsdauer wird hier nicht genannt.
Die endgültige Finanzierungszusage erfolgt erst nach vollständiger Prüfung durch die Bank.
KAUFABLAUF
Vom Kaufinteresse bis zur Übergabe
- BesichtigungOffene Fragen zum Objekt werden geklärt.
- KaufinteressePreisvorstellung und weiteres Vorgehen werden abgestimmt.
- FinanzierungsstandDie Vorprüfung der grundsätzlichen Finanzierbarkeit wird vorgelegt.
- VertragsdatenDie wesentlichen Angaben für den Kaufvertrag werden abgestimmt.
- Notar und EntwurfDer Notar wird ausgewählt und mit dem Kaufvertragsentwurf beauftragt.
- Prüfung und BeurkundungDer Kaufvertrag wird geprüft und notariell beurkundet.
- FälligkeitsvoraussetzungenDer Notar schafft beziehungsweise koordiniert die vertraglichen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit.
- FälligkeitsmitteilungDer Käufer leitet die Mitteilung des Notars an die finanzierende Bank weiter.
- KaufpreiszahlungDer Kaufpreis wird entsprechend den notariellen Vorgaben gezahlt.
- ÜbergabeNach vollständigem Kaufpreiseingang erfolgt die Übergabe entsprechend dem Kaufvertrag.
In der Praxis wählt regelmäßig der Käufer den Notar. Ich kann ein langjährig bekanntes Notarbüro empfehlen. Der Notar bleibt neutral und überweist den Kaufpreis nicht selbst.
Nach dem Notartermin dauert es häufig etwa vier bis sechs Wochen bis zur Fälligkeitsmitteilung. Das ist keine garantierte Frist.
FINANZIERUNGSAUSZAHLUNG UND ÜBERGABE
Auszahlung und Übergabe müssen zeitlich zusammenpassen
Ist eine zeitnahe Übergabe vereinbart, kann die Auszahlung nach Eintritt der Kaufpreisfälligkeit erfolgen.
Liegt der vertragliche Übergabetermin dagegen erst deutlich später, beispielsweise in mehreren Monaten, sollten Auszahlung, Zinsbeginn, bereitstellungszinsfreie Zeit und Übergabe rechtzeitig abgestimmt werden.
Andernfalls können für den Käufer unnötige Zins- oder Bereitstellungskosten entstehen.
Diese Abstimmung erfolgt im persönlichen Gespräch mit Käufer, Finanzierungsberater beziehungsweise Bank und – bei vertraglichen Fragen – dem Notar.
MEINE BEGLEITUNG
Persönlich begleitet – ohne Zuständigkeiten zu vermischen
Immobilien Center begleitet den Immobilienkauf auf der Objekt- und Vermittlungsseite.
Das übernehme ich
- Persönliche Besichtigungen
- Bereitstellung vorhandener Objektunterlagen
- Abstimmung offener Fragen
- Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer
- Koordination mit Finanzierungsberater, Bank und Notar im Rahmen des Kaufprozesses
- Persönliche Begleitung der Übergabe
Das erbringt Immobilien Center nicht
- Finanzierungsberatung
- Rechtsberatung
- Steuerberatung
- Technische Gebäudeprüfung
- Finanzierungsentscheidung der Bank
HÄUFIGE FRAGEN
Fragen vor dem Immobilienkauf
Muss meine Finanzierung vor der ersten Besichtigung feststehen?
Nein. Für die erste Besichtigung genügt ein realistisch geklärter Kaufpreisrahmen; die endgültige Finanzierungszusage erfolgt erst nach Prüfung der konkreten Immobilie und ihrer Unterlagen durch die Bank. Mehr zu Finanzierungsstand und Reservierung.
Sollte ich nur meine Hausbank fragen?
Nein. Sinnvoll ist, die eigene Hausbank beziehungsweise einen vorhandenen Berater und einen unabhängigen Finanzierungsberater möglichst parallel anzufragen und die konkreten Vorschläge zu vergleichen; bessere Konditionen sind nicht garantiert. Mehr zur Finanzierung.
Wer wählt den Notar?
In der Praxis wählt regelmäßig der Käufer den Notar; Immobilien Center kann ein langjährig bekanntes Notarbüro empfehlen. Der Notar bleibt neutral, erstellt und beurkundet den Kaufvertrag und entscheidet nicht über die Finanzierung. Zum Kaufablauf.
Kann eine Immobilie reserviert werden?
Grundsätzlich kann eine Reservierung abgestimmt werden, sie ist jedoch keine Garantie für den späteren Kauf. Voraussetzung sind ernsthaftes Kaufinteresse und eine schriftliche Vorprüfung der grundsätzlichen Finanzierbarkeit; eine feste Reservierungsdauer wird nicht zugesagt. Mehr zu Finanzierungsstand und Reservierung.
Wann wird der Kaufpreis gezahlt?
Der Kaufpreis wird gezahlt, sobald die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und die notarielle Fälligkeitsmitteilung vorliegt. Käufer beziehungsweise finanzierende Bank zahlen anschließend entsprechend den vereinbarten Zahlungsanweisungen; der Notar überweist den Kaufpreis nicht selbst. Zum Kaufablauf.
Wann erfolgt die Übergabe?
Die Übergabe erfolgt gewöhnlich nach vollständigem Kaufpreiseingang und entsprechend den Regelungen des Kaufvertrags. Immobilien Center begleitet den Termin persönlich und dokumentiert Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen und Vereinbarungen im Übergabeprotokoll. Mehr zur Übergabe.
Checkliste für Ihren Immobilienkauf
Die Käufer-Checkliste hilft Ihnen, Finanzierung, Besichtigung, Unterlagenprüfung und Kaufabwicklung im Blick zu behalten.
NÄCHSTER SCHRITT
Wie möchten Sie beginnen?
Sehen Sie sich die aktuellen Immobilienangebote an, hinterlegen Sie Ihr Suchprofil oder klären Sie zunächst Ihren realistischen Finanzierungsrahmen.