Regionalwissen
Regionalwissen für Potsdam, Berlin und das Umland
Immobilienmärkte unterscheiden sich nicht nur von Stadt zu Stadt, sondern häufig bereits zwischen einzelnen Stadtteilen und Gemeinden.
Auf dieser Seite ordne ich regionale Marktdaten, Bodenrichtwerte und praktische Unterschiede ein. Dabei trenne ich klar zwischen amtlich erfassten Kaufpreisen und veröffentlichten Angebotspreisen.
Die Angaben ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung. Bezugsjahr und Datenart stehen deshalb direkt bei jeder Zahl.
Datengrundlage
So sind die Daten zu verstehen
Tatsächlich beurkundete Verkäufe
Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse beruhen auf notariell beurkundeten Verträgen. Auswertungen daraus zeigen tatsächlich registrierte Kauffälle, Umsätze und – je nach Bericht – Durchschnittspreise einzelner Teilmärkte.
Veröffentlichte Preisvorstellungen
Angebotspreise zeigen, zu welchen Preisen Immobilien veröffentlicht werden. Sie belegen nicht, zu welchem Preis später verkauft wird. Auf dieser Seite werden deshalb keine Angebotspreiszahlen neben amtliche Kaufpreise gestellt.
- Durchschnittswerte fassen unterschiedliche Lagen, Baujahre, Zustände und Objektqualitäten zusammen.
- Der Marktwert einer einzelnen Immobilie kann trotz gleicher Postleitzahl deutlich abweichen.
- Veröffentlichungsdatum und Bezugszeitraum sind nicht dasselbe und werden getrennt genannt.
Quadratmeterwerte richtig einordnen
Beim Kauf eines Hauses umfasst der Gesamtkaufpreis in der Regel das Gebäude und das Grundstück. Ein daraus abgeleiteter Quadratmeterwert ist deshalb nicht automatisch ein reiner Wohnflächenpreis. Ein veröffentlichter Wert von beispielsweise 5.000 €/m² darf bei einem Haus nicht ohne Weiteres als alleiniger Wert der Wohnfläche verstanden werden.
Bei Eigentumswohnungen bezieht sich ein ausgewiesener Quadratmeterpreis in der Regel auf die Wohnfläche. Hauspreise und Wohnungspreise sind deshalb nicht unmittelbar miteinander vergleichbar.
Der Bodenrichtwert betrifft grundsätzlich den Boden und nicht automatisch den Gebäudewert. Grundstückswert, Gebäudewert, Gesamtkaufpreis und Wohnflächenpreis sind unterschiedliche Größen. Portalwerte und Durchschnittswerte müssen immer im Zusammenhang mit ihrer Datengrundlage gelesen werden.
Potsdam · Berichtsjahr 2025
Potsdam: mehr Verkäufe, aber weiterhin stark unterschiedliche Teilmärkte
Die folgenden Werte stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Potsdam. Es handelt sich um tatsächlich registrierte Verkäufe des Jahres 2025, nicht um Inseratspreise.
Datenart: amtliche Kaufpreisdaten. Quelle: Grundstücksmarktbericht Potsdam 2025, veröffentlicht am 18.05.2026.
Ausgewählte Potsdamer Kennzahlen 2025
Stadtteile und Bodenrichtwertzonen
Potsdamer Stadtzentrum
Die amtlichen Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 liegen laut veröffentlichtem Marktüberblick je nach Zone zwischen 850 und 1.800 €/m². Das sind Bodenrichtwerte, keine Haus- oder Wohnungskaufpreise.
Stadtzentrum Babelsberg
Für die ausgewiesenen Zonen nennt der Gutachterausschuss zum 01.01.2026 eine Bandbreite von 500 bis 900 €/m². Welcher Wert gilt, muss in BORIS für die konkrete Zone geprüft werden.
Weitere Stadtteile
Für Berliner Vorstadt, Bornstedt, Bornim, Waldstadt, Schlaatz und Drewitz wird hier kein pauschaler Stadtteilpreis genannt. Die veröffentlichte Kurzfassung trägt keine einheitliche Zahl für diese unterschiedlichen Lagen.
Berlin · Berichtsjahr 2024
Berlin: ein Gesamtmarkt mit sehr unterschiedlichen Bezirken und Mikrolagen
Der Immobilienmarktbericht Berlin 2024/2025 wertet alle in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe des Jahres 2024 aus. Die Zahlen sind Gesamtmarktwerte und dürfen nicht als Preisangabe für einen einzelnen Bezirk verstanden werden.
Datenart: amtliche Kaufpreisdaten aus notariell beurkundeten Verkäufen. Quelle: Immobilienmarktbericht Berlin 2024/2025, veröffentlicht am 11.08.2025.
Eigentumswohnungen
Neubauverkäufe lagen 2024 im Mittel bei 7.912 €/m² Wohnfläche. Der Gesamtmittelwert aller Eigentumswohnungen lag bei 5.251 €/m². Bezirk, Mikrolage, Baujahr, Vermietung und Zustand bleiben dabei unberücksichtigt.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Gutachterausschuss nennt rund 3.800 €/m² wertrelevante Geschossfläche als mittleren Kaufpreis. Diese Bezugsgröße ist nicht mit Wohnfläche gleichzusetzen.
Bezirke und Ortsteile
Die Gesamtzahlen bilden die erheblichen Unterschiede zwischen Bezirken und Mikrolagen nicht ab. Deshalb wird daraus kein pauschaler Preis für westliche, südwestliche oder andere Berliner Teilmärkte abgeleitet.
Brandenburgisches Umland · Berichtsjahr 2025
Das Umland muss nach Teilräumen und Erreichbarkeit betrachtet werden
Für Potsdam-Mittelmark, Havelland und Teltow-Fläming liegen amtliche Grundstücksmarktberichte für das Berichtsjahr 2025 vor. Ohne eine vollständige Auswertung des jeweiligen Kreisberichts werden hier bewusst keine Landkreis-Durchschnittspreise genannt.
Potsdam-Mittelmark
Direkt an Potsdam und Berlin angrenzende Gemeinden, kleinere Städte und ländliche Räume gehören zum selben Landkreis, bilden aber keinen einheitlichen Markt. Der Grundstücksmarktbericht 2025 wurde am 06.05.2026 in der amtlichen Übersicht veröffentlicht und liegt in der korrigierten Fassung 1.2 vom 07.08.2026 vor.
Havelland
Bahnanschluss, tatsächliche Fahrzeit, lokale Versorgung und die konkrete Ortslage sind für die Einordnung wichtiger als die Landkreisbezeichnung allein. Der Grundstücksmarktbericht 2025 liegt in Version 1.0 vor und wurde am 05.06.2026 erstveröffentlicht.
Teltow-Fläming
Direkte Berliner Randlagen, gewachsene Städte, Neubaugebiete und ländlichere Gemeinden müssen getrennt betrachtet werden. Der Grundstücksmarktbericht 2025 wurde am 11.06.2026 beschlossen. Die amtliche Übersicht nennt den 17.06.2026 als Veröffentlichungsdatum; die Dokumentenhistorie des Berichts nennt den 16.06.2026 als Erstveröffentlichung.
- Ein Bahnanschluss und die verlässliche Fahrzeit nach Potsdam oder Berlin können die Nutzbarkeit einer Lage prägen.
- Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit beeinflussen die Einordnung stärker als ein pauschaler Kreisdurchschnitt.
- Neubaugebiete, gewachsene Ortskerne und ländliche Außenlagen müssen getrennt verglichen werden.
Grund und Boden
Bodenrichtwerte geben Orientierung, aber keinen automatischen Grundstückspreis
Viele Eigentümer setzen den Bodenrichtwert mit dem tatsächlichen Grundstückswert gleich. Das ist nicht korrekt.
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden einer Zone mit definierten Merkmalen. Grundstückszuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, bestehende Rechte und die konkrete Lage können zu deutlichen Abweichungen führen.
Grenzen der Auswertung
Was Marktberichte nicht leisten
Persönliche Einordnung
Daten sind der Anfang – die Immobilie entscheidet
Ich nutze Marktberichte und amtliche Kaufpreisdaten als Orientierung. Für die Bewertung einer einzelnen Immobilie reichen Durchschnittswerte jedoch nicht aus. Entscheidend sind unter anderem Lage, Zustand, Grundstück, Unterlagen, Nachfrage und tatsächlich vergleichbare Verkäufe.
Für eine ernsthafte Verkaufsabsicht ist deshalb eine persönliche Besichtigung sinnvoll.
Quellen und Stand
Verwendete amtliche Quellen
Abrufstand der Quellen für Potsdam, Berlin und BORIS Brandenburg: 05.08.2026. Für die Umlandberichte gilt der unten separat angegebene Abrufstand 11.08.2026.
Gutachterausschuss Landeshauptstadt Potsdam
Grundstücksmarktbericht 2025; Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026; veröffentlicht über die Landeshauptstadt Potsdam am 18.05.2026. Amtliche Veröffentlichung
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
Immobilienmarktbericht Berlin 2024/2025; notariell beurkundete Verkäufe des Jahres 2024; veröffentlicht am 11.08.2025. Amtliche Veröffentlichung
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg
Grundstücksmarktberichte 2025 für Potsdam-Mittelmark, Havelland und Teltow-Fläming; Potsdam-Mittelmark veröffentlicht am 06.05.2026 und aktuell in korrigierter Fassung 1.2 vom 07.08.2026, Havelland in Version 1.0 vom 05.06.2026 sowie Teltow-Fläming mit amtlichem Übersichtseintrag vom 17.06.2026 und Erstveröffentlichung laut Dokumentenhistorie am 16.06.2026. Abrufstand der Umlandberichte: 11.08.2026. Übersicht der Berichte
BORIS Land Brandenburg
Amtliche Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026; Veröffentlichung durch die Gutachterausschüsse und die Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg am 05.03.2026. BORIS Brandenburg
Konkrete Immobilie
Wie ist Ihre Immobilie konkret einzuordnen?
Marktdaten geben eine Richtung vor. Für die tatsächliche Preisfindung müssen Lage, Zustand, Grundstück und Unterlagen der einzelnen Immobilie berücksichtigt werden.