Antworten auf Fragen rund um Ihre Immobilie

Der richtige Zeitpunkt hängt nicht nur von der Marktlage ab.

Entscheidend sind auch:

• Ihr persönlicher Verkaufsgrund
• der gewünschte Zeitrahmen
• die weitere Wohn- oder Lebensplanung
• der Zustand der Immobilie
• vorhandene Unterlagen
• laufende Finanzierungen
• steuerliche Fristen
• die realistische Marktnachfrage

Im ersten Gespräch prüfe ich deshalb nicht nur die Immobilie, sondern auch Ihre persönliche Ausgangslage.

Wenn ein sofortiger Verkauf aus meiner Sicht nicht sinnvoll ist, spreche ich das offen an.

Eine gute Beratung kann auch bedeuten, zunächst abzuwarten, Unterlagen zu ordnen, eine Finanzierung zu klären oder eine andere Lösung zu wählen.

Nein. Ein erstes Gespräch und eine Immobilienbewertung sind bei mir grundsätzlich kostenlos und verpflichten Sie nicht zu einem Verkaufsauftrag.

Wenn aktuell keine konkrete Verkaufsabsicht besteht, sollte das offen gesagt werden. Ich helfe trotzdem gern mit einer überschlägigen schriftlichen Einschätzung weiter.

In diesem Fall führe ich normalerweise keinen aufwendigen Außentermin durch.

Besteht eine ernsthafte Verkaufsüberlegung, gehört die persönliche Besichtigung der Immobilie zu einer fundierten Bewertung.

Wenn ich der Meinung bin, dass ein Verkauf derzeit nicht die beste Lösung ist, spreche ich das ebenfalls offen an.

Im günstigen Verlauf häufig etwa drei bis fünf Monate – vom Vermarktungsstart bis zum Kaufpreiseingang.

Die Dauer hängt vor allem von vollständigen Unterlagen, einem marktgerechten Preis, der Käuferfinanzierung sowie Bearbeitungszeiten bei Notar, Behörden und Grundbuchamt ab.

Verkaufsprozess im Detail ansehen

Ich arbeite ausschließlich mit einem schriftlichen Alleinauftrag.

Der Grund ist ein einheitlicher und kontrollierter Marktauftritt. Wird dieselbe Immobilie gleichzeitig von mehreren Maklern mit unterschiedlichen Bildern, Texten, Preisen oder Flächenangaben angeboten, kann das bei Interessenten Misstrauen erzeugen.

Außerdem entstehen:

• doppelte Anfragen
• unklare Zuständigkeiten
• widersprüchliche Informationen
• mögliche Streitigkeiten über den Nachweis eines Käufers

Während meines Alleinauftrags werden deshalb auch Interessenten aus dem persönlichen Umfeld des Verkäufers – beispielsweise Nachbarn, Bekannte oder bereits bekannte Kaufinteressenten – an mich verwiesen.

So bleiben Kommunikation, Interessentenprüfung und Dokumentation in einer Hand.

Der schriftliche Alleinauftrag läuft zunächst sechs Monate. Danach kann er monatlich gekündigt werden. Im besten Fall ist die Immobilie innerhalb dieser Zeit bereits verkauft.

Eine vermietete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Das bestehende Mietverhältnis endet durch den Verkauf jedoch nicht. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

Vor der Vermarktung sollten insbesondere vorliegen:

• Mietvertrag und Nachträge
• aktuelle Miethöhe
• Betriebskostenabrechnungen
• Kautionsnachweis
• Informationen zu Mietrückständen
• Informationen zu Rechtsstreitigkeiten
• vereinbarte Sonderrechte
• bestehende Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen

Besichtigungen müssen mit den Mietern rechtzeitig und rücksichtsvoll abgestimmt werden.

Aussagen über eine spätere Eigennutzung, Kündigung oder Räumung dürfen nicht pauschal versprochen werden.

Für die Bewertung ist außerdem wichtig, ob die Immobilie als Kapitalanlage verkauft wird oder ob eine spätere Eigennutzung realistisch und rechtlich möglich ist.

Bei einer Erbengemeinschaft müssen Erbfolge, Erbquoten, mögliche Vollmachten und die Zustimmung aller Berechtigten geklärt sein. Für die laufende Abstimmung sollte die Gemeinschaft einen festen Ansprechpartner benennen; rechtsverbindlich für andere Miterben kann dieser nur mit ausreichender Vollmacht handeln.

Ob ein Erbschein oder eine vorherige Grundbuchberichtigung nötig ist, prüft der Notar anhand der vorhandenen Nachweise. Rechtliche Fragen gehören zum Notar oder Rechtsberater.

Praxisfall Erbengemeinschaft ansehen

Nein, Sie müssen nicht dabei sein. Wenn Sie möchten, können Sie am Ende für Detailfragen zur Verfügung stehen. Ich führe das Gespräch, ordne Aussagen der Interessenten ein und bin grundsätzlich bei jeder Besichtigung anwesend.

Vor einer Besichtigung kläre ich zunächst telefonisch:

• welche Immobilie gesucht wird
• welche Lage infrage kommt
• welcher finanzielle Rahmen besteht
• wer an der Entscheidung beteiligt ist
• welcher Zeitplan vorgesehen ist
• ob die Immobilie grundsätzlich zum Suchwunsch passt

Mein Ziel sind nicht möglichst viele Besichtigungen, sondern ernsthafte und gut vorbereitete Interessenten.

Bei konkretem Kaufinteresse wird anschließend die Finanzierung beziehungsweise die grundsätzliche Finanzierbarkeit geprüft.

Sobald erkennbar ist, dass die Immobilie grundsätzlich passt. Bei Bedarf stelle ich den Kontakt zu einem unabhängigen Finanzierungsberater her.

Beratung und Finanzierung erfolgen direkt zwischen Interessent und Finanzierungsberater. Ich selbst erbringe keine Finanzierungsberatung und verspreche keine Kreditzusage.

Eine Reservierung ist möglich, wenn eine Bank oder ein Finanzierungsberater schriftlich bestätigt, dass der Kaufpreis auf Grundlage der geprüften Bonität grundsätzlich finanzierbar erscheint.

Diese Vorprüfung ist noch keine endgültige Finanzierungszusage, schafft aber eine belastbare Grundlage für eine vorübergehende Reservierung.

Bei erkennbar ernsthaftem Interesse informiere ich den Eigentümer zeitnah. Zusätzlich gibt es ungefähr alle 14 Tage ein strukturiertes Update zu Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen, Finanzierung und weiterem Vorgehen.

Ich berichte lieber auf Grundlage belastbarer Rückmeldungen als unmittelbar nach einem ersten Eindruck.

Praxisfall zu Besichtigungsrückmeldungen

Bekannte wesentliche Mängel sollten offen behandelt werden. Ich bespreche sie vor der Vermarktung mit dem Eigentümer und achte darauf, dass sie nicht verschwiegen oder beschönigt werden.

Welche Angaben rechtlich erforderlich sind, sollte bei Unsicherheit mit dem Notar oder einem geeigneten Rechtsberater geklärt werden.

Nein. Ein Kaufangebot oder eine mündliche Einigung ersetzt keinen notariellen Kaufvertrag. Verbindlich wird der Immobilienkauf grundsätzlich erst durch die notarielle Beurkundung.

Ein Angebot wird dennoch vollständig geprüft – nicht nur nach Kaufpreis, sondern auch nach Finanzierung, Bedingungen, Zeitplan und Sicherheit der Abwicklung.

Je nach Immobilienart und Datenlage werden Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren herangezogen und miteinander abgeglichen.

Zusätzlich prüfe ich unter anderem Lage, Grundstück, Flächen, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Unterlagen, Rechte und aktuelle Nachfrage. Erst daraus entsteht eine nachvollziehbare Einordnung.

So läuft die persönliche Immobilienbewertung ab

Eine bereits genannte Preisvorstellung kann eine Bewertung unbewusst beeinflussen. Deshalb prüfe ich zunächst die Immobilie, die Unterlagen und die Marktdaten. Erst danach besprechen wir das Ergebnis und eine mögliche Preisstrategie.

Nein. Onlineangaben können eine erste Orientierung liefern, ersetzen aber keine persönliche Besichtigung und Unterlagenprüfung.

Zustand, Modernisierungsqualität, Mikrolage, Grundriss, Rechte oder nicht dokumentierte Umbauten lassen sich online nicht zuverlässig einordnen.

Immobilie persönlich bewerten lassen

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Bodenrichtwertzone – nicht automatisch der konkrete Wert eines Grundstücks.

Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Rechte, Belastungen und besondere Lagevorteile oder -nachteile können zu Abweichungen führen. Bei bebauten Grundstücken kommen Gebäude, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten hinzu.

Bodenrichtwert Brandenburg prüfen

Benötigt werden je nach Immobilie unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsnachweise.

Bei Eigentumswohnungen kommen beispielsweise Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle hinzu. Es muss zu Beginn noch nicht alles vollständig vorliegen.

Zur vollständigen Unterlagen-Checkliste

Grundsätzlich ja. Der gültige Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden. Ausnahmen können etwa für Baudenkmäler und bestimmte kleine Gebäude gelten.

Welche Ausweisart erforderlich ist, prüfe ich vor der Vermarktung. Organisation und Kosten des erforderlichen Energieausweises übernehme ich im Rahmen meines Verkaufsauftrags.

Serviceleistungen ansehen

Die Immobilie sollte ordentlich, gut zugänglich und ehrlich vorbereitet sein. Wichtig sind Licht, Lüftung, ein geordneter Eingangsbereich, vollständige Schlüssel sowie Klarheit über bekannte Besonderheiten und Mängel.

Eine künstliche Inszenierung ist nicht nötig. Ich führe die Besichtigung und ordne Rückfragen sachlich ein.

Die Kosten hängen von Immobilie, Unterlagen und Kaufvertrag ab. Bei Immobilien Center beträgt die vereinbarte Maklerprovision beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung regelmäßig für Verkäufer und Käufer jeweils 3 Prozent des notariellen Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer – derzeit jeweils 3,57 Prozent.

Zusätzlich können etwa Kosten für externe Flächen- oder Grundrissprüfungen, die Löschung alter Belastungen sowie auf Käuferseite Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch entstehen. Die konkrete Aufstellung wird vor dem Verkauf besprochen.

Hinweise zu Recht und Steuern

Die Rechnungsstellung ist bei Immobilien Center vertraglich geregelt.

Der Käufer erhält seine Provisionsrechnung üblicherweise ungefähr ein bis zwei Wochen nach der notariellen Beurkundung.

Der Verkäufer erhält seine Rechnung erst, nachdem der Kaufpreis vor der Übergabe vollständig auf seinem Konto eingegangen ist.

Maßgeblich bleibt immer die konkrete Regelung im jeweiligen Maklervertrag.

Ja, das kann der Fall sein. Bei privat gehaltenen Immobilien spielen insbesondere Haltedauer, Eigennutzung und die Art des Erwerbs eine Rolle. Bei Vermietung, gemischter Nutzung, Erbschaft, Schenkung oder mehreren Verkäufen können weitere Fragen entstehen.

Der konkrete Fall sollte vor dem Verkauf durch einen Steuerberater geprüft werden. Diese Information ersetzt keine steuerliche Beratung.

Weitere Hinweise zu Recht und Steuern

Bei einer Vermietung richtet sich meine Vergütung nach dem Umfang des vereinbarten Auftrags.

Sie liegt regelmäßig zwischen zwei und drei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die konkrete Höhe und der Leistungsumfang werden vor Beginn schriftlich vereinbart.

Gesetzliche Beschränkungen und das Bestellerprinzip sind dabei zu beachten. Die konkrete Vertragsgestaltung richtet sich nach Art des Objekts und Auftraggeber.

Das kann der Fall sein, wenn ein laufendes Darlehen vor dem vereinbarten Ende zurückgezahlt wird. Der Verkäufer sollte deshalb frühzeitig bei seiner Bank einen aktuellen Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung anfragen. Ob sie anfällt und wie hoch sie ist, hängt vom Darlehensvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Eine eingetragene Grundschuld muss vor dem Verkauf nicht zwingend gelöscht sein. Besteht noch ein Darlehen, koordiniert der Notar nach der Beurkundung Ablösebeträge, Löschungsunterlagen und Lastenfreistellung.

Der Verkäufer sollte frühzeitig bei seiner Bank den aktuellen Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung anfragen.

Praxisfall zur bestehenden Grundschuld

In der Praxis wählt regelmäßig der Käufer das Notarbüro; Käufer und Verkäufer können sich auch gemeinsam verständigen.

Der Notar bleibt neutral und ist nicht Interessenvertreter einer Partei. Die endgültige Entscheidung liegt bei den Vertragsparteien.

Der Kaufvertragsentwurf wird durch den Notar erstellt. Der Notar übernimmt die rechtliche Beurkundung und ist neutral. Ich unterstütze dabei, die organisatorischen Angaben und bereits getroffenen Vereinbarungen vollständig zusammenzuführen.

Der Entwurf sollte vor dem Beurkundungstermin vollständig und in Ruhe gelesen werden. Zu prüfen sind insbesondere Namen, Kaufpreis, Übergabe, Inventar, Mietverhältnisse, Belastungen, bekannte Mängel und besondere Absprachen.

Rechtliche Fragen beantwortet der Notar oder ein geeigneter Rechtsberater.

Der Kaufpreis wird nicht unmittelbar nach dem Notartermin gezahlt. Zunächst schafft der Notar die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen und verschickt anschließend die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.

Das dauert erfahrungsgemäß häufig ungefähr vier bis sechs Wochen. Danach zahlt der Käufer innerhalb der vertraglich festgelegten Frist.

Verkaufsprozess im Detail ansehen

Die Übergabe erfolgt normalerweise nach vollständigem Kaufpreiseingang beziehungsweise nach der vertraglich vorgesehenen Freigabe.

Ich begleite sie persönlich. Zustand, Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen und offene Punkte werden vor Ort in einem Übergabeprotokoll dokumentiert.

Zur Übergabe-Checkliste

Typischerweise werden Zählerstände, Schlüssel, übergebene Unterlagen, der Zustand der Immobilie und noch offene Punkte dokumentiert. Das Protokoll sollte von beiden Seiten bestätigt werden.

Zur Übergabe-Checkliste

Aktuelle Angebote werden im Bereich Immobilienangebote veröffentlicht. Mit einem Suchauftrag können Sie zusätzlich hinterlegen, welche Immobilie, Lage und Rahmenbedingungen für Sie interessant sind.

Nein. Der Suchauftrag ist kostenlos und unverbindlich. Er hält Objektart, gewünschte Lage, Größe und finanziellen Rahmen fest.

Ich kann nicht versprechen, wann ein passendes Objekt angeboten wird. Sobald ein passendes Objekt neu aufgenommen wird, informiere ich vorgemerkte Interessenten frühzeitig.

Spätestens bei ernsthaftem Kaufinteresse sollte die grundsätzliche Finanzierbarkeit schriftlich belegt sein.

Eine Vorprüfung von Bank oder Finanzierungsberater ist noch keine endgültige Zusage. Diese ist erst möglich, wenn persönliche Nachweise und vollständige Objektunterlagen vorliegen.