Ratgeber
Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung – was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?
Eine Trennung ist schon kompliziert genug. Wenn dann noch ein gemeinsames Haus oder eine Wohnung dazukommt, wird es meistens nicht einfacher.
Wer bleibt in der Immobilie? Kann einer den anderen auszahlen? Was ist das Haus überhaupt wert? Und wenn verkauft werden soll: Zu welchem Preis?
Aus meiner Erfahrung hilft es, diese Fragen möglichst getrennt zu betrachten. Das gelingt nicht immer sofort. Schließlich geht es nicht nur um viel Geld, sondern häufig auch um das bisherige gemeinsame Zuhause.
Einer möchte bleiben
Einer übernimmt die Immobilie, der andere scheidet aus. Das kann gut funktionieren, wenn die finanziellen Voraussetzungen dafür vorhanden sind.
Dafür braucht es zunächst eine realistische Vorstellung davon, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Erst auf dieser Grundlage lässt sich vernünftig darüber sprechen, zu welchen Bedingungen eine Übernahme erfolgen könnte.
Bestehen noch Darlehen, muss mit der finanzierenden Bank geklärt werden, wie damit umgegangen werden kann. Gleichzeitig muss derjenige, der das Haus behalten möchte, einen möglichen finanziellen Ausgleich an den anderen auch tatsächlich darstellen können. Fehlen dafür die finanziellen Voraussetzungen, kann die gewünschte Übernahme scheitern.
Was ist das gemeinsame Haus wirklich wert?
Gerade bei einer Trennung können die Vorstellungen darüber weit auseinandergehen.
Derjenige, der das Haus behalten möchte, betrachtet den Wert möglicherweise anders als derjenige, der ausgezahlt werden soll.
Das ist menschlich nachvollziehbar.
Eine tragfähige Lösung braucht einen Wert, den beide Seiten nachvollziehen können – nicht einen Wunschwert.
Deshalb halte ich eine ehrliche und nachvollziehbare Immobilienbewertung in dieser Situation für besonders wichtig.
Es muss erkennbar sein, warum ein bestimmter Wert angesetzt wird: Lage, Grundstück, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation müssen berücksichtigt werden.
Eine Bewertung sollte hier nicht dazu dienen, einer Seite recht zu geben. Sie sollte eine Grundlage schaffen, über die beide überhaupt sprechen können.
Wenn eine Übernahme finanziell nicht funktioniert
Aus meiner Praxis
Ich hatte bereits einen Fall, in dem einer der Ehepartner die Immobilie gern behalten wollte. Der andere war damit grundsätzlich einverstanden. Eigentlich schien damit eine Lösung gefunden zu sein.
Auf der Immobilie lief jedoch noch ein Kredit. Die Finanzierung hätte künftig von nur einer Person allein getragen werden müssen. Das Einkommen des verbleibenden Partners reichte dafür nicht aus, und die Bank stimmte der gewünschten Lösung nicht zu.
Am Ende musste die Immobilie deshalb doch verkauft werden – obwohl sich beide Eigentümer untereinander grundsätzlich einig waren.
Für mich zeigt dieser Fall ziemlich deutlich: Es reicht nicht, wenn einer sagt: „Ich möchte das Haus behalten.“ Die Übernahme muss auch finanziell funktionieren.
Dann hilft es wenig, monatelang an einer wirtschaftlich unmöglichen Lösung festzuhalten. Wenn die Übernahme nicht finanzierbar ist, kann ein Verkauf am Ende sinnvoll werden.
Das bedeutet nicht, dass man sofort verkaufen muss. Aber irgendwann sollte klar sein, welche Möglichkeiten tatsächlich finanzierbar sind.
Wenn das Haus verkauft werden soll
Sind sich beide über den Verkauf einig, ist ein wichtiger Schritt bereits geschafft.
Trotzdem müssen anschließend viele Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.
Welcher Angebotspreis ist realistisch? Welche Unterlagen werden benötigt? Wann können Besichtigungen stattfinden? Wer kümmert sich um das Haus? Wann ist eine Übergabe möglich?
In einer angespannten persönlichen Situation können selbst solche organisatorischen Fragen schnell schwierig werden.
Als Makler versuche ich deshalb, die Immobilienvermittlung möglichst sachlich zu halten.
Es geht nicht darum, die Trennung zu bewerten oder Partei zu ergreifen.
Meine Aufgabe ist die Immobilie.
Der Makler sollte nicht zwischen den Fronten stehen
Bei einem gemeinsamen Verkauf müssen beide Eigentümer darauf vertrauen können, dass Informationen nicht unterschiedlich weitergegeben werden.
Deshalb halte ich Transparenz in solchen Fällen für besonders wichtig.
Wenn es eine Rückmeldung zum Preis gibt, müssen beide dieselbe Information bekommen. Gibt es ein Kaufangebot, wird es beiden Seiten nachvollziehbar vorgestellt. Gibt es Schwierigkeiten im Verkaufsprozess, gehören auch diese offen auf den Tisch.
Der Makler ist kein Schiedsrichter für persönliche Konflikte.
Er kann aber dafür sorgen, dass der Immobilienverkauf nicht noch zu einem zusätzlichen Konflikt wird.
Manchmal braucht es etwas Pragmatismus
Nicht jede Trennung endet im Streit.
Ich habe auch erlebt, dass ehemalige Partner sehr vernünftig miteinander umgehen und gemeinsam eine Lösung suchen.
Dann kann vieles erstaunlich unkompliziert funktionieren.
Schwieriger wird es, wenn jede Entscheidung Teil des persönlichen Konflikts wird. Dann kann schon die Frage nach einem Besichtigungstermin unnötig kompliziert werden.
Wenn klar ist, wer was entscheidet, welche Unterlagen noch fehlen und welche Rückmeldungen es vom Markt gibt, wird vieles einfacher.
Und wenn einer gar nicht verkaufen möchte?
Dann stößt die normale Maklerarbeit irgendwann an ihre Grenze.
Ein Makler kann vermitteln, erklären und Möglichkeiten aufzeigen. Er kann aber keinen privaten oder rechtlichen Konflikt zwischen Eigentümern entscheiden.
Wenn keine gemeinsame Entscheidung möglich ist, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, bevor weitere Schritte unternommen werden.
Das ist aus meiner Sicht ehrlicher, als so zu tun, als ließe sich jedes Problem mit einer guten Vermarktung lösen.
Erst klären, dann verkaufen
Bei einer Immobilie im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung würde ich deshalb nicht mit einem Immobilieninserat anfangen.
Zuerst sollte geklärt werden, welche Lösung überhaupt angestrebt wird.
Möchte einer die Immobilie übernehmen, braucht es eine nachvollziehbare Bewertung und eine realistische Klärung der Finanzierung.
Soll verkauft werden, sollte möglichst Einigkeit darüber bestehen, wie der Verkauf ablaufen soll.
Und wenn diese Einigkeit noch nicht vorhanden ist, muss manchmal zunächst genau daran gearbeitet werden.
Ein Hausverkauf kann eine Trennung nicht einfacher machen. Aber er sollte sie auch nicht unnötig schwieriger machen.
Meine Aufgabe als Makler ist es deshalb, beim Thema Immobilie Ruhe, Transparenz und einen klaren Ablauf hineinzubringen – gerade dann, wenn ringsherum schon genug andere Dinge zu klären sind.